Il turismo è una ricchezza per l’Italia, dove ogni città è un capolavoro di arte o di cultura o di bellezza paesaggistica, basti pensare alla sua capitale Roma, la città eterna, luogo di turismo per eccellenza e con una vasta scelta di soluzioni abitative, di accoglienza e ospitalità dall’hotel a 5 stelle al B&B. Il Bed & Breakfast è la soluzione più gettonata e la domanda ha fatto aumentare l’offerta di B&B un po’ ovunque in Italia, un business in crescita e che non comporta eccessivi costi di apertura. Ecco come aprire un B&B dalla normativa vigente agli errori da evitare.

La normativa per l’apertura di un B&B

Il Bed&Breakfast è una scelta abitativa amata dal turista che desidera vivere la vacanza in una dimensione familiare, a costi ridotti e immersi nella cultura del paese ospitante. Dall’altra parte, chi decide di aprire un B&B beneficia di un guadagno che contribuisce al bilancio familiare e allo stesso tempo si rende disponibile e si apre al mondo condividendo spazi domestici, esperienze, interessi e cultura.

L’apertura di un B&B è, però, vincolata alle leggi regionali in vigore in materia di attività ricettive a conduzione familiare che si classificano come strutture ricettive private a conduzione familiare che mettono a disposizione la propria abitazione per periodi stagionali o annuali, con un limitato numero di posti letto.

La Legge Nazionale che regolamenta il settore è la n. 135 del 29 marzo 2001 denominata “Riforma della legislazione nazionale del turismo” (Gazzetta Ufficiale n. 92 del 20 aprile 2001); per le specifiche regionali occorre fare esplicito riferimento alle Leggi Regionali. Gli step burocratici da seguire – dopo aver verificato il possesso dei requisiti come da normativa regionale - sono:

  1. Compilazione della Dichiarazione di Inizio Attività (ex-DIA), attuale SCIA Segnalazione Certificata di Inizio Attività, la cui modulistica si può scaricare online o presso lo sportello SUAP del proprio comune di competenza. Con la presentazione della SCIA, i tempi di apertura della struttura sono praticamente azzerati, dal momento che all’atto della domanda l’apertura può considerarsi immediata.
  2. Alla SCIA si devono allegare una serie di documenti che possono variare da Regione a Regione e che possono consistere nella presentazione della planimetria dell’abitazione, del contratto di proprietà o affitto, della polizza assicurativa.
  3. Le pratiche presso gli Uffici Turistici locali per la classificazione della struttura e il controllo.
  4. La comunicazione alle Autorità di Pubblica Sicurezza dell’attività e della comunicazione degli ospiti.

I diritti di istruttoria per la pratica della SCIA variano da comune a comune a partire da una richiesta minima di 30 € fino a 150 €.

Quali sono i requisiti di un alloggio per Bed & Breakfast

Il requisito comune a tutto il territorio nazionale per l’apertura di un B&B è che gli alloggi rispettino tutte le norme urbanistico-edilizie, igienico-sanitarie e di sicurezza per le abitazioni e che rispettino i requisiti minimi di superficie per stanza in rapporto ai posti letto, nonché la presenza obbligatoria di alcuni elementi di arredo di base, inoltre:

  • Gli ospiti devono accedere alla propria stanza senza dover attraversare le altre camere da letto;
  • Poter accedere ai servizi igienici propri senza passare per quelli destinati alla famiglia o ad altri ospiti.
  • L’arredo dei bagni deve prevedere le attrezzature minime di vasca da bagno, doccia, specchio con presa di corrente, water, lavabo e che sia ad esclusivo uso degli ospiti (solo se si supera un certo numero di camere o posti letto).
  • La pulizia dei locali deve essere quotidiana, il cambio della biancheria più avere una cadenza diversa, ma va sempre sostituita al cambio di ospite.
  • Le stanze (da un minimo di 3 a un massimo di 6) devono essere arredate con letti, armadi, comodini, lampade, sedie, cestini per la carta.
  • I posti letto vanno da un minimo di 6 a un massimo di 20.
  • La camera doppia deve essere di minimo 14 mq e la singola di almeno 8 mq.
  • L’impianto idraulico, elettrico, riscaldamento e gas devono essere conformi alle norme di sicurezza.
  • Obbligo di interruzione dell’attività per un certo periodo di tempo anche non continuativo – variabile da regione a regione – per rispettare il carattere saltuario dell’attività, senza necessità di apertura di partita IVA.
  • Obbligo di reperibilità del titolare del B&B (alcuni Leggi Regionali prevedono che vi abbia la residenza o il domicilio durante il periodo di apertura dell’attività).

I servizi presenti in una struttura ricettiva a conduzione familiare

Un B&B – per essere tale – deve avvalersi della conduzione familiare e deve fornire agli ospiti cibi e bevande confezionate o senza alcun tipo di possibilità di manipolazione, ma non si tratta di una regola assoluta per cui bisogna solo fornire prodotti industriali confezionati, vi sono delle deroghe specifiche in alcuni ambiti per cui si possono offrire prodotti della gastronomia locale artigianale purché provenienti da fornitori certi e controllati.

  • La colazione: il B&B – come vuole la traduzione letterale – comprende sempre la prima colazione, ma le modalità di somministrazione possono variare. La regola generale prevede che si offra solo prodotti industriali senza manipolazione, al massimo solo riscaldati (cornetti, fette biscottate, latte, caffè, succhi di frutta confezionati); ciò non vieta al gestore sprovvisto delle autorizzazioni igienico-sanitarie di rivolgersi a fornitori in possesso dei requisiti per la manipolazione e trasformazione del cibo per offrire prodotti regionali come pane, salumi, mozzarelle, formaggi, conserve e così via. In alcuni casi, il gestore può consegnare all’ospite un ticket giornaliero per la consumazione della colazione presso un bar o locale convenzionato.
  • I prezzi: le tariffe devono essere comunicate all’ente indicato dalla Regione e devono essere esposti e ben leggibili all’interno dell’abitazione.
  • Comunicazione alla Pubblica Sicurezza: i B&B, come gli altri esercizi ricettivi, hanno l’obbligo di comunicare alla locale Autorità di Pubblica Sicurezza, le generalità degli ospiti.

Regime fiscale delle attività occasionali senza partita IVA

I guadagni derivanti da attività di B&B sono imponibili come redditi diversi derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente. Non è necessaria l’apertura di una partita IVA, né l’iscrizione al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio territoriale perché molte Regioni non considerano il B&B come un’attività imprenditoriale.

Sotto il profilo tributario, si esclude la soggettività imprenditoriale qualora si rispettino due condizioni sostanziali:

  • La saltuarietà o occasionalità del servizio;
  • L’assenza di mezzi organizzati.

Per rispettare i requisiti si ritiene che nell’unità abitativa vi risieda o sia presente il titolare/proprietario che assiste gli ospiti coadiuvato dal nucleo familiare. Dal punto di vista fiscale non vi sono implicazioni pregiudizievoli relative all’ampiezza delle unità immobiliari che possono anche essere dimore storiche, castelli o simili se lo svolgimento dell’attività è saltuaria, così come si può ricorrere eventualmente a terzi per il disbrigo dei servizi oltre ai parenti purché siano soggetti impegnati occasionalmente e non regolarmente retribuiti o “assunti”. Verificato il parametro della discontinuità del servizio, il contribuente esercente di B&B è esonerato dall’apertura di una partita IVA e dalle relative formalità (registri, libri contabili).

Permane, tuttavia, l’obbligo ai fini IRPEF nella dichiarazione dei proventi come “redditi diversi” derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente, secondo quanto previsto dall’art. 67 del TUIR, comma 1, lettera “i”. questa tipologia reddituale va riportata:

  • Nel quadro RL – sezione IIA del modello Unico Persone Fisiche;
  • Nel quadro D, rigo D5 del modello 730.

In caso di esercizio dell’attività in un contesto condominiale, in linea di principio e secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, il condomino che apre un B&B non è obbligato ad ottenere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, in quanto non si possono porre limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini, ad eccezione dei casi in cui sia espressamente vietato dal proprio regolamento condominiale o altri limiti posti e accettati nei singoli atti di acquisto.

Gli errori da non commettere quando si apre un B&B

Se da una parte, l’apertura di un B&B può essere un’idea imprenditoriale relativamente facile da realizzare, poco onerosa e di sicuro successo in un paese turistico come l’Italia, d’altra parte il rischio di commettere errori o sottovalutare l’impegno è alto. Gli errori che si possono compiere spaziano dalla poca conoscenza degli aspetti fiscali, alla scarsa conoscenza del mercato, ad errori di comunicazione e pubblicità. Ecco una sintesi degli errori di fatto e di concetto in cui si può incorrere:

  1. Non conoscere né definire un target di clienti: spesso i gestori di B&B ritengono di potersi rivolgere a tutte le tipologie di clienti, in realtà non è così semplice. Anche quando si apre un B&B bisogna considerare il proprio territorio e la propria zona e se è una zona ad alta o bassa densità turistica, se si desidera selezionare una tipologia clientelare rispetto a un’altra (solo famiglie, solo giovani, singoli, giovani coppie), analizzare i competitor e quanti altri B&B si trovano in prossimità, quali sono le loro tariffe, a chi si rivolgono e così via. Insomma, è necessario fare una vera e propria analisi di mercato.
  2. Investire più del necessario: l’entusiasmo e la voglia di fare bene e di presentarsi bene ai clienti spesso comporta di fare il passo più lungo della gamba, investendo in ristrutturazioni o acquisto di materiale che, in caso di scarso successo o fallimento, rischiano di mandare sul lastrico ogni buona intenzione. Occorre essere oculati e attenti in tutto quello che si fa.
  3. Non dare il giusto peso alla comunicazione: l’immagine e l’uso consapevole del web sono due armi da non sottovalutare nel processo di conoscenza e pubblicizzazione della propria attività. Prima di aprire un B&B è bene prendersi il tempo necessario per trovare il nome giusto, un logo o un marchio da registrare. Il sito web deve essere snello e navigabile da ogni tipologia di dispositivo smart.
  4. Non saper approfittare dei Social Network: il settore turistico è quello che dovrebbe saper sfruttare meglio di ogni altro le opportunità offerte dai Social Network, ma la pubblicità via Social deve essere costante e aggiornata; non è sufficiente pubblicare una foto una tantum, ma deve essere un’attività regolare postare una bella foto della propria città, un piatto tipico, una festa organizzata, le convenzioni stipulate, le offerte, l’indizione di contest per ottenere tariffe scontate per il B&B in sé o per accedere a sconti per musei, spettacoli teatrali. Oltre alla rete social, bisogna coltivare una rete di contatti e convenzioni da pubblicizzare sul web.
  5. Non avere tariffe coerenti: la strategia del prezzo è importante. Se ci si affida a piattaforme come “booking.com” o “AirBnb” si dovrà pagare sicuramente una provvigione che non si pagherebbe se il cliente si rivolge direttamente al gestore del B&B, quindi è chiaro che il prezzo promosso sulle piattaforme è diverso da quello applicato direttamente; una tariffa agevolata per chi prenota direttamente sul proprio sito ha il vantaggio di creare un contatto diretto con il cliente e di guadagnare di più.
  6. Sottovalutare le recensioni e il grado di soddisfazione dei clienti: è bene mettere a disposizione dei clienti la possibilità di lasciare un feedback sulla loro esperienza di alloggio, sia online che con brevi questionari. Monitorare e rispondere puntualmente ai commenti e alle richieste dei clienti aiuta a migliorare la reputazione del B&B, soprattutto migliora la reputazione online che viaggia molto più velocemente, inoltre contribuisce a migliorare il servizio e la qualità.
  7. Ritenere di poter fare tutto da soli: pensare di riuscire a gestire la conduzione dell’attività da soli non è salutare per il business. La pulizia ordinaria, le spese, la fiscalità, la gestione del sito, la cura degli ospiti, la gestione dei fornitori, le public relations per ottenere convenzioni con locali, musei, teatri, siete sicuri di poter fare tutto da soli senza finire con il tralasciare le cose per mancanza di tempo, denaro, energie fisiche? A volte delegare a familiari o persone di fiducia conviene.
  8. Non cercare di uscire dall’anonimato: la concorrenza grande o piccola che sia deve essere uno stimolo a cercare la propria identità e a distinguersi dall’offerta degli altri. Anche quando si apre un B&B bisogna ricercare l’originalità, la creatività, il guizzo di unicità che spingerebbe un cliente a scegliere il tuo B&B piuttosto che un altro, magari puntando sulla vicinanza ai luoghi del turismo, ad una particolare bellezza paesaggistica (prossimità al mare, alla montagna), l’essere vicino a tutti i principali servizi urbani, aver allestito le stanze in modo tematico come un boutique hotel, esprimere il desiderio di condivisione e rispetto per il proprio territorio, presentarsi come un gestore/guida turistica in grado di suggerire itinerari ai clienti affinché conoscano la tua città sotto altri punti di vista e così via. L’importante è lasciare spazio alla creatività.

L'articolo è stato scritto dalla Redazione di ElaMedia Group

Altri articoli che potrebbero interessarti

Calcolo della Partita IVA: ecco una guida completa

La partita Iva è un codice numerico o alfanumerico che va ad identificare ogni contribuente a fini fiscali, per determinare il pagamento dell'imposta sul valore aggiunto. Il codice della partita Iva viene assegnato univocamente dalla Camera di Commercio Italiana (vedi qui per la partita iva all'estero) per quanto riguarda le aziende sul nostro territorio, ed è composto da 11 cifre.

Microcredito in Sardegna: ecco come ottenerlo facilmente

Microcredito in Sardegna

Il concetto e la realizzazione del microcredito è avvenuta nel 2006, grazie al decreto legge del 10 gennaio 2006, numero 2. Questo decreto ha stabilito l’importanza dell’istituzione di un Comitato Nazionale Italiano per il microcredito.