Oggi parliamo di Telemutuo. Quando si decide di acquistare una casa, la prima cosa da fare è scegliere la tipologia di mutuo che maggiormente rispecchi le esigenze e le disponibilità economiche dell’acquirente. Soprattutto per un giovane, la scelta del miglior mutuo deve essere adoperata con cura.
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- Storia della società Telemutuo: questione di "reputation"
- Tipologie di mutui: occhio ai grafici dei tassi che ti propongono in filiale
- Un po' di storia per quanto riguarda le Tasse sulla prima casa
- Altre possibilità di mutuo online: come si comportano le banche?
- Rinegoziare il mutuo: vediamo quali sono gli step
- Telemutuo: interessi tasso variabile o fisso?
- Le differenze fra tasso fisso e variabile oggi
Oltre alla presenza di diverse tipologie di mutuo e di tasso di interessi sullo stesso (a tasso fisso, a tasso variabile ecc...), sono anche tante le agenzie e le banche alle quali affidarsi per richiederlo. Tra le varie compagnie d’intermediazione immobiliare, presente anche on line con un proprio sito dedicato, c’è Tele mutuo.
Storia della società Telemutuo: questione di "reputation"
Tele mutuo è una S.p.A. (Società per Azioni), che ha sede legale in Piazza della Repubblica, 10, a Milano ed ha la sede operativa sempre a Milano, in Via Giacomo Puccini, 3. Nata nel 1999, è una delle prime aziende che ha iniziato a proporre l’opzione del mutuo online, al fine di aiutare i propri clienti ad ottenere un mutuo alle migliori condizioni possibili a seconda delle esigenze specifiche; inoltre, si occupa di gestire la negoziazione del mutuo con le banche, cercando in primis di ridurre l’ammontare del tasso sul contratto di mutuo.
Che cos’è un mutuo
Il mutuo è un finanziamento che un privato richiede ad un istituto di credito e che per ottenere il quale deve essere in possesso di una serie di specifici requisiti e di determinate garanzie. La somma che la banca eroga al richiedente dovrà esserle restituita entro un periodo variabile di tempo, che può andare dai cinque ai quarant’anni. Generalmente il mutuo viene richiesto per comperare una casa, ristrutturare un edificio oppure costruire un’abitazione. In alcuni casi può anche essere utilizzato dal richiedente per estinguere o rifinanziare altri mutui già esistenti. Nel caso che colui che richiede il mutuo non è in grado di offrire all’istituto di credito determinate garanzie, la banca può richiedere la presenza di un garante, vale a dire una persona che, nel caso in cui l’intestatario del prestito non riesca a restituire la somma ricevuta, si farà carico della restituzione del debito. In alcuni casi il richiedente può decidere di stipulare un’ipoteca sull’immobile che intende acquistare, in questo caso sarà la casa stessa la garanzia del mutuo. Il cliente deve restituire la somma ricevuta pagando delle rate, comprensive d’interessi, che variano in base al tipo di tasso che è stato scelto e che possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali.
Analisi dei mercati finanziari per la scelta del mutuo
L’importo medio del prestito del mutuo erogato dagli istituti di credito in Italia si attesta sui 120 mila euro per una durata di 20 o 25 anni. Il mutuo è un contratto a leva finanziaria vale a dire con un debito che si contrae per un lungo periodo entro il quale qualsiasi interferenza o crisi sortisce un effetto moltiplicatore del rischio. L’informazione consapevole è il primo passo verso una scelta più rigorosa e rispettosa di sé e delle proprie risorse finanziarie.
Una delle prime cose di cui informarsi è il tasso di interesse applicato sul prestito. Prima di questo, occorre conoscere la distinzione tra tassi variabili e fissi.
- Il tasso variabile, come il termine stesso indica, è legato alle oscillazioni dei mercati finanziari e ciò implica che la rata mensile varia aumentando o diminuendo a seconda delle fluttuazioni.
Il tasso del mutuo – sia variabile che fisso – si calcola in base a due elementi:
- Lo spread scelto dalla banca, ovvero il differenziale o margine di profitto che la banca applica per coprire i costi di finanziamento
- Inflazione, un elemento indipendente dalle scelte dell’istituto di credito e che segue l’andamento del costo del denaro e dei tassi presenti sui mercati finanziari.
La cosa certa che si può dire è che nell’ultimo decennio – dal 2010, successivamente alla crisi finanziaria del 2008 – il mercato immobiliare è rimasto bloccato, con i prezzi degli immobili in Italia piuttosto alti che hanno di fatto congelato ogni aspirazione di investire nel mattone, ma dal 2016 si è registrato una riduzione dei tassi di interesse sui mutui e un conseguente calo dei prezzi degli immobili che hanno sollecitato congiuntamente una ripresa del mercato immobiliare con un incremento delle vendite e un aumento delle richieste di mutui con tassi sia variabili che fissi ai minimi storici.
Tipologie di mutui: occhio ai grafici dei tassi che ti propongono in filiale
I mutui possono essere a tasso fisso o variabile, nel primo caso il cliente restituisce alla banca una rata prestabilita e fissa, nel secondo caso la rata può variare in base all’andamento mensile dei tassi d’interesse. Il tasso variabile quindi può rappresentare dei rischi per il cliente, perchè la rata può crescere e magari diventare troppo alta. Proprio per questo motivo esistono dei mutui che possono essere delle parziali soluzioni del problema e che sono illustrati di seguito.
- Il mutuo a tasso protetto, chiamato anche con interest cap. Com’è stato già detto in precedenza questa tipologia di prestito è a tasso variabile, che nonostante l’aumento degli interessi mensili, non può oltrepassare una determinata soglia massima. In questo modo il cliente ha la sicurezza che la rata non diventerà mai così onerosa da compromettere la personale capacità di rimborso della somma ottenuta.
- A tasso bilanciato, in questo caso l’interessa è formato da una media tra il tasso fisso e quello variabile.
- A tasso misto con opzione, il cliente può decidere di passare da un tasso fisso o variabile ogni determinato periodo di tempo, ad esempio ogni tre anni.
- A tasso misto rinegoziabile dopo un determinato periodo di tempo.
- A rata fissa e durata variabile, questa particolare formula applica la regola che se il tasso d’interesse diminuisce, la durata del mutuo sarà più breve, se invece cresce la durata di conseguenza aumenterà.
mutui agevolati: quali sono e come funzionano?
In un momento particolarmente difficile per l'Italia e l'economia, i mutui agevolati sono votati ad aiutare le fasce più deboli della società ad acquistare una casa in cui andare a vivere.
Naturalmente, vista la mole di persone in difficoltà finanziaria, queste manovre si rivolgono spesso a tanti che comunque non sono considerati meritevoli dalle banche di accendere un mutuo (soprattutto per via di una scarsa affidabilità creditizia) e, per questo motivo, la strada per il loro ottenimento è molto tortuosa, con il rischio di dover essere costretti a girare per tanti istituti di credito prima di trovare quello giusto.
I mutui agevolati sono rivolti soprattutto ai giovani e si caratterizzano per alcune agevolazioni pensate appositamente per loro. Naturalmente, ci sono requisiti da rispettare e procedure da svolgere, oltre a tanti documenti da consegnare. Di seguito, tutte le indicazioni necessarie sui mutui agevolati 2022 con le relative caratteristiche e punti di forza, oltre alle modalità di funzionamento.
I mutui per i giovani sono, essenzialmente, di 3 tipi:
- Mutuo giovani under 36
- Mutuo 100%
- mutuo prima casa
Ognuno di questi ha dei requisiti unici e delle modalità di ottenimento diverse. Ad accomunarli, in sostanza, è la giovane età delle persone a cui si rivolgono. Inoltre, tutti i mutui agevolati vengono concessi solamente a persone che acquistano la prima casa e che non ne possiedono alcuna nemmeno a titolo di comodato.
Una piccola deroga a questo principio è possibile se ad accendere il mutuo è una coppia, oppure se la persona si impegna entro 18 mesi dal momento dell'accensione del mutuo a spostare la propria residenza, incorrendo in sanzioni e in inasprimento del mutuo nel caso non lo facesse.
Infine, prima di entrare nel dettaglio ad analizzare i mutui agevolati per i giovani, è importante precisare che a differenza di alcuni prestiti più specifici come il mutuo green o il mutuo ristrutturazioni, per questi non è necessario presentare alcuna documentazione relativa allo stato edile dell'immobile, perché basta la perizia eseguita dal tecnico incaricato dalla banca.
Mutuo giovani under 36
Il mutuo giovani under 36 è la soluzione che ha previsto lo Stato per aiutare i giovani, a prescindere che siano in coppia o meno, a comprare una casa, supportandoli con agevolazioni economiche e riduzioni dei pagamenti dal punto di vista fiscale.
Il mutuo giovani under 36 è molto utile a tanti, soprattutto anche a coloro che si trovano in stato di disoccupazione o di precariato. In questo caso, però, l'accesso al finanziamento è possibile solamente tramite l'adesione ad un apposito Fondo di Garanzia istituito dallo Stato. Inoltre, bisogna presentare una dichiarazione dei redditi e un garante che si impegna a coprire la totalità della somma data in mutuo nel caso di insolvenza.
Quale che sia la modalità prescelta, il mutuo giovani under 36 può essere richiesto solamente per l'acquisto della prima casa, la quale inoltre non può rientrare nella categoria catastale dei beni cosiddetti di lusso e, inoltre, il valore dell'immobile deve essere inferiore ai 250mila euro.
Il mutuo under 36 può essere accordato per una durata non superiore ai 30 anni, ma può prevedere l'applicazione di un tasso fisso, variabile o misto. Naturalmente, nulla cambia in merito alle valutazioni che deve eseguire la banca sull'affidabilità creditizia del soggetto richiedente.
Mutuo 100%
Il mutuo 100% è una particolare forma di prestito per l'acquisto di una casa che si caratterizza per superare il valore massimo solitamente finanziabile dalle banche, pari all'80%, per arrivare a coprire interamente il valore dell'immobile tramite un apposito Fondo di Garanzia istituito dallo Stato e sovvenzionato annualmente tramite la legge di bilancio.
Questa possibilità, in tal senso, è concessa alle banche in deroga a quella che è la normativa sui mutui e sui prestiti, la quale prevede che gli istituti di credito non possono mai finanziare più dell'80% del valore dell'immobile per cui concedono un mutuo ipotecario.
Naturalmente, la deroga richiede che la persona che intende approfittare del mutuo 100% deve presentare, oltre ai classici documenti necessari, anche una serie di attestati aggiuntivi e garanzie reali e personali ulteriori alla sola ipoteca sull'immobile. Inoltre, la stessa pratica è poi subordinata all'accettazione da parte del Fondo di Garanzia per i mutui per la Prima Casa, istituito presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze.
Le garanzie ulteriori richieste per la concessione di un mutuo agevolato al 100% sono una polizza assicurativa fideiussoria che copra il 20% eccedente l'immobile finanziato, la classica ipoteca sull'immobile e infine un garante che si occuperà di subentrare nel debito in caso di insolvenza del debitore originario. Se, poi, il fondo accetta il prestito, il mutuo potrà essere stipulato naturalmente come al solito, con una durata però non superiore ai 30 anni.
Conviene accedere ad un mutuo di questo tipo? Chi può richiederlo?
La risposta è affermativa qualora la richiesta di mutuo totale fosse necessaria e con un fine ben preciso, altrimenti se si intende chiederlo solo per avere più margine e disponibilità non andando ad attingere a tutti i propri risparmi, si rischia di pagare troppo a livello di interessi sulla rata mensile e di avere un piano di ammortamento più lungo.
Per le giovani coppie o per chi non ha liquidità sufficiente per acquistare l’immobile versando un anticipo, è consigliabile valutare le varie offerte da parte delle banche che propongono il mutuo 100 sapendo però che ci sono dei requisiti indispensabili per accedervi e che sono nello specifico:
- Essere un lavoratore dipendente (pubblico o statale)
- Un libero professionista con reddito dimostrabile
- Possedere un contratto a tempo indeterminato (quello a tempo determinato è soggetto a valutazione da parte dell’istituto di credito)
- Nel caso di una coppia entrambi devono essere lavoratori
Oltre ai requisiti richiesti e alla presentazione dei documenti personali e quelli relativi ai redditi percepiti nel mese precedente, è necessaria l’apertura di una polizza fideiussoria. Questa polizza tutela la banca da eventuali insolvenze da parte del contraente circa il 20% eccedente rispetto al corrispettivo fornito dal mutuo fondiario classico. L’importo della polizza è calcolato dallo stesso istituto di credito e va versato insieme alle spese di apertura del mutuo.
Alcuni istituti di credito che lo offrono
Anche per il mutuo al 100% vengono proposti due tipi di interesse come per quello tradizionale, ossia un tasso fisso o variabile. Quello fisso prevede un rimborso mensile con importo sempre uguale, quello variabile invece cambia in funzione del mercato, quindi con il vantaggio di pagare una rata molto bassa in alcuni periodi e il rischio di vederla lievitare in altri.
Intesa San Paolo: dedicato ai giovani che rientrano nella fascia di età compresa tra i 18 e i 35 anni, offre un piano di ammortamento fino a 40 anni per chi sceglie il tasso fisso e fino a 30 per quello variabile, con uno spread medio.
Banca Unicredit: possono accedervi coloro che hanno meno di 40 anni, se l’importo dell’immobile non supera i 250 mila euro si può anche rientrare nel Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa.
Cariparma: offre un mutuo a copertura totale dell’importo di acquisto, purchè venga sottoscritta un’ipoteca sull’immobile. Inoltre il richiedente non deve superare i 75 anni di età alla scadenza del mutuo, l’ammortamento può durare da un minimo di 5 ad un massimo di 30 anni
BNL: con Mutuo Revolution è possibile l’erogazione completa del mutuo con un tasso bloccato e un ammortamento dilazionato fino a 40 anni. In più si può attivare una sorta di polizza aggiuntiva che provvede al pagamento delle rate nel caso di imprevisti lavorativi o di salute.
Per la prima casa
Il mutuo prima casa è quella particolare agevolazione che consente ai giovani di acquistare a titolo definitivo un immobile da adibire a principale abitazione. La manovra si rivolge a giovani genitori single, coppie conviventi o sposi che non hanno ancora figli ma si trovano sotto la soglia massima dei 36 anni.
I vantaggi di questa tipologia di mutuo sono diversi e hanno essenzialmente natura fiscale: tutti coloro che hanno i requisiti per accedere a questo finanziamento possono detrarre gli interessi passivi del mutuo dall'IRPEF, con alcune agevolazioni in merito al pagamento delle imposte di registro.
Chi, invece, ha un ISEE inferiore ai 40.000 euro può addirittura esserne esonerato. Infine, vengono ridotte anche le spese relative alla registrazione dell'acquisto al catasto comunale di riferimento.
Il mutuo prima casa, ad ogni modo, non può essere concesso per l'acquisto di immobili collocati nelle fasce di categorie catastali cosiddette di lusso, inoltre è accordato solamente ai giovani che sono in possesso di un contratto di lavoro tipico e hanno un reddito dimostrabile.
Prima di accordare o negare il mutuo, la banca ha l'obbligo di valutare le caratteristiche soggettive della persona che lo richiede e di motivare per iscritto il suo responso, in modo da garantire la verifica o il controllo. In ogni caso, inoltre, il mutuo prima casa per i giovani non può eccedere il finanziamento del bene per una cifra sopra l'80% del valore degli immobili e non è cumulabile o sfruttabile insieme ad altri mutui agevolati, come il mutuo green o quello per ristrutturazione.
Un po' di storia per quanto riguarda le Tasse sulla prima casa
2014
La legge di stabilità varata dal Governo Letta aveva cambiato nuovamente le regole, cercando di fare ordine e di chiarire le nuove imposte immobiliari. Per quanto riguardava l’IMU, era dato per certo che non sarebbe più stata applicata sulla prima casa, ma solo sugli altri immobili di proprietà, comprese le abitazioni date in comodato ai familiari di primo grado (sempre che avessero una rendita catastale oltre i 500 euro, o in riferimento all’ISEE dell’inquilino). Era poi entrata in gioco nella prima parte del 2014 la Mini IMU, ovvero una sorta di conguaglio per i comuni che avevano subito l’esenzione del pagamento per l’anno 2013.
L'imposta municipale che restava invariata per le case diverse dalla prima e per gli altri immobili e terreni, doveva essere pagata rispettando le normali scadenze, ovvero il 16 giugno e 16 dicembre.
La sigla di riferimento attuale, in quel mare di difficoltà e cambi di nomenclatura, era la IUC, ovvero l'imposta che racchiudeva tutte le varie tasse relative alla casa e ai servizi comunali.
Esamina le implicazioni dell'imposta di bollo per i contratti di locazione e come queste possono influenzare te e i tuoi inquilini nel nostro articolo tematico.
2015
- Eliminazione dell'IMU sulla prima casa: Esclusa per l'abitazione principale (eccetto che per le abitazioni di lusso classificate come A/1, A/8 e A/9).
- Introduzione della TASI: Tassa sui servizi indivisibili (abolita poi nel 2020).
2016
- Bonus ristrutturazioni e Ecobonus: Proroga delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia e per la riqualificazione energetica degli edifici.
2017
- Superbonus 110%: Annuncio preliminare del Superbonus che sarebbe stato introdotto negli anni successivi, incentivo per interventi di efficienza energetica e riduzione del rischio sismico.
2018
- Proroga Ecobonus e Bonus ristrutturazioni: Conferma delle detrazioni fiscali per gli interventi di efficienza energetica e ristrutturazione.
2019
- Introduzione del Bonus Casa: Unificazione di diversi incentivi per la casa, inclusi il Bonus mobili e il Bonus verde.
2020
- Superbonus 110%: Implementazione e dettagli del Superbonus 110% per interventi di efficientamento energetico e antisismici, con possibilità di cessione del credito e sconto in fattura.
- Abolizione della TASI: Eliminazione della Tassa sui Servizi Indivisibili come parte di un più ampio intervento di semplificazione fiscale.
2021
- Proroga del Superbonus 110%: Estensione della validità del Superbonus oltre la data inizialmente prevista, per supportare la ripresa economica post-pandemia.
- Bonus Facciate: Conferma della detrazione al 90% per interventi di recupero o restauro delle facciate esterne degli edifici.
2022
- Ulteriori proroghe: Proroga di vari bonus, tra cui il Superbonus 110%, il Bonus Facciate, e l'introduzione di nuove agevolazioni per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici in caso di ristrutturazioni.
2023
- Revisione dei Bonus Edilizi: Annuncio di possibili modifiche alle condizioni e alle percentuali di detrazione di alcuni bonus edilizi, in un contesto di razionalizzazione delle spese pubbliche e di contrasto alle frodi.
Mutuo ipotecario
E' possibile anche la portabilità del mutuo ipotecario, come previsto dalla citata Legge Bersani. Tale tipo di surrogazione non presenta l'imposta sostitutiva (0,25% per il mutuo ipotecario prima casa e 2% per i mutui ipotecari non relativi alla prima casa). La portabilità ha inoltre delle spese minori, che raramente superano i mille euro da dare al notaio. Nella portabilità del mutuo ipotecario, il notaio dovrà infatti occuparsi esclusivamente della visura catastale dell'ipoteca e dell'autocertificazione della scrittura privata della surroga.
Procedure necessarie: ecco come viene contattato il cliente
Per richiedere la consulenza di Telemutuo, è necessario in primis possedere determinati requisiti ai fini della concessione del mutuo stesso. Si tratta di requisiti che generalmente chiedono le banche e che Telemutuo vuol conoscere per fornire un quadro di opzioni più chiaro all'utente. Successivamente bisognerà ricercare il mutuo più adatto alle proprie esigenze e richiedere un preventivo on line. In seguito, la società prevede la conferma scritta dell’opzione di mutuo desiderata.
Dopo aver compilato il modulo di attivazione a Tele mutuo, il cliente verrà infine contattato da un consulente dell’azienda che lo guiderà durante tutte le fasi della stipula del contratto di mutuo. Egli si occuperà anche di interagire con la banca presentando gli estremi della tua richiesta di mutuo presso la filiale prescelta.
Altre possibilità di mutuo online: come si comportano le banche?
Come abbiamo visto, un aiuto vantaggioso e delle proposte davvero convenienti vengono dal mondo del web; su internet infatti è possibile avere dei preventivi sui prestiti da chiedere direttamente online. Sono numerose infatti le società e le banche che prestano i loro servizi di finanziamenti e prestiti utilizzando internet. Tra queste ce ne sono molte che si dedicano esclusivamente ai mutui, come mutuionline.it.
Mutui online è una holding S.p.a. composta da più società riunitesi, che si occupa di offrire servizi di mutuo e finanziamento ad aziende, famiglie e privati attraverso internet. La Mutuionline è la prima società italiana che si è occupata di offerte di mutuo e prestito online. Venne fondata nel 1999 da Marco Pescarmona ed Alessandro Fracassi.
La società è regolarmente iscritta all'albo dei mediatori creditizi e viene supervisionata dalla Banca D'Italia. Dal 6 giugno 2007 la società, Gruppo MutuiOnline S.p.A, è quotata in borsa all'interno del mercato azionario telematico.
Cosa offrono
Attiva dunque da oltre dieci anni, consente al cliente di poter valutare direttamente da casa, sul proprio computer, tablet o smartphone le offerte di oltre quaranta banche presenti in Italia, al fine di trovare la proposta di mutuo più conveniente e adatta alle esigenze del singolo utente. Essa opera attraverso internet e il telefono, senza erogare il mutuo direttamente ma creando dei contatti tra il cliente e le banche italiane ed estere collegate alla società Mutui online S.p.A.
Si basa quindi sul confronto diretto tra i vari mutui proposti dalle banche convenzionate con la società.
Dati necessari per il Telemutuo
Per il calcolo della rata del mutuo su Mutuionline è necessario inserire in primis l'importo effettivo del mutuo che si vuol richiedere. Sarà poi necessario inserire la durata del mutuo, con possibilità di scelta che variano da 1 a 40 anni.
In seguito è necessario richiedere e verificare quale tipo di tasso a regime avrà il vostro mutuo, scegliendo tra tasso fisso, Euribor 1M, Euribor 3M, Euribor 6M, oppure Irs, inserendo anche la percentuale numerica del tasso da sommare ai precedenti.
Il calcolo prevede inoltre due parametri facoltativi, ma fondamentali se si vuole una valutazione precisa dell'ammontare della rata: il primo parametro facoltativo è quello relativo alle rate iniziali che saranno diverse dalle successive, selezionando per quanto tempo, da un mese a dieci anni, si applica un determinato tipo di tasso e se si tratta di rate ordinarie oppure di soli interessi. Il secondo dato facoltativo,invece, riguarda il tasso iniziale.
Rinegoziare il mutuo: vediamo quali sono gli step
Il mutuo è al giorno d’oggi il metodo di pagamento più usato, comodo e alla portata di tutti per acquistare casa. Tuttavia, per fare un mutuo è necessario non solo avere determinati requisiti, ma anche considerare tutte le condizioni e i parametri contrattuali al fine di trovare l'opzione più adatta alle proprie esigenze economiche.
È inoltre importante riuscire a trovare un mutuo con un tasso di interesse non molto alto, soprattutto per coloro che dispongono di un budget limitato per l'acquisto di una casa.
Esistono diversi tipi di prestito e diversi tipi di tassi di interesse da pagare alle banche, che possono essere scelti in base alle esigenze e al budget del singolo acquirente. Dopo aver stipulato un contratto e aperto un mutuo, l'insoddisfazione per lo stesso e per i vantaggi che ha offerto potrebbe salire nel corso del tempo e quindi è necessario fare una scelta ponderata a monte. Il pregio di siti come Tele mutuo o Mutuionline è proprio quello di orientare gli utenti in vista del grande passo.
Altre volte per specifici cambiamenti di natura economica, sorge il bisogno o la necessità di apportare delle modifiche alle variabili del finanziamento. Questo è ora possibile senza cambiare banca, effettuando la rinegoziazione del mutuo. Vediamo come è possibile di seguito.
Surroga del Telemutuo
Molto spesso si crede che non sia possibile modificare i parametri del mutuo. Al contrario, è stata istituita una caratteristica definita portabilità (o surroga) del mutuo. La portabilità è stata istituita dalla Legge 40/2007 (Legge Bersani) ed in seguito confermata dalla Legge Finanziaria del 2008. La portabilità del prestito non è altro che la possibilità di decidere di cambiare banca e continuare a pagare il prestito presso un istituto di credito diverso dal precedente.
Come rinegoziare il mutuo
La rinegoziazione del prestito, invece, consiste nella possibilità di poter cambiare il proprio piano senza però dover modificare la banca che lo emette. Il cliente può infatti cercare di dialogare con la banca erogatrice e rinegoziare così il proprio mutuo. Ovviamente sarà la stessa banca ad avere l'ultima parola sulle nuove condizioni.
La rinegoziazione, o ricontrattazione del mutuo, prevede la possibilità di rivedere e modificare alcune condizioni del contratto. Con questa pratica è infatti possibile modificare lo spread, il tasso d’interesse, la durata, l’ammontare di ogni singola rata.
Con la legge finanziaria del 2008, in caso di approvazione della rinegoziazione del mutuo da parte della banca, sarà possibile effettuare tali modifiche dopo la stipula di una scrittura privata in presenza del notaio, che attesti le variazioni e la rinegoziazione avvenuta.
La scrittura privata sarà non autenticata e non prevederà dunque alcun pagamento o onere accessorio.
Vantaggi in caso di rinegoziazione
La portabilità del prestito presenta il vantaggio del trasferimento del mutuo presso un'altra banca che offre condizioni di credito e tassi più vantaggiosi e dove probabilmente sarà possibile modificare anche lo spread, il tasso di interessi ed anche la durata del pagamento. L'obiettivo dunque è ottenere delle previsioni di spesa minori rispetto al vecchio mutuo.
Variazioni: surroga, sostituzione o rinegoziazione del mutuo
La restituzione del mutuo è un impegno a lungo termine che, complice la crisi economico-lavorativa del nostro Paese, potrebbe incontrare alcune difficoltà. Le banche proprio per tutelarsi dal mancato pagamento delle rate, propongono in casi particolari di “rivedere” le condizioni attraverso la sostituzione, la rinegoziazione e la surroga del mutuo.
La rinegoziazione prevede di riformulare, in accordo con l’istituto di credito che ha erogato il mutuo, l’importo della rata e la lunghezza dell’ammortamento senza alcun costo aggiuntivo e senza ricorrere alla registrazione notarile. La surroga è possibile quando si decide di trasferire il capitale residuo ancora da pagare da una banca ad un’altra, che offre condizioni migliori che possono riguardare i tassi d’interesse o un piano di ammortamento più vantaggioso. In questo caso è sufficiente che il mutuatario faccia richiesta alla nuova banca, la stessa poi si occuperà di comunicare la volontà di trasferire il mutuo alla vecchia banca che sarà obbligata a dare il nulla osta. Per la sottoscrizione del nuovo mutuo occorre presentare:
- Documenti di identità degli intestatari e garanti
- Visure relative all’immobile
- Riferimenti del nuovo istituto di credito
- Atto di sottoscrizione del mutuo precedente e dell’ipoteca
- Importo del residuo da pagare
La sostituzione invece ha un costo notevole (quindi non sempre rappresenta la soluzione migliore) e prevede il saldo del precedente mutuo e l’accensione di un nuovo finanziamento, le cui condizioni possono essere totalmente diverse da quelle sottoscritte con il vecchio. Tra i costi maggiori di questa operazione c’è quello relativo al pagamento dell’imposta sostitutiva, del notaio che registrerà l’atto e l’eventuale mora per l’estinzione anticipata del mutuo.
Nei casi di surroga e sostituzione, alcune banche offrono la possibilità di richiedere nello stesso momento anche della liquidità ulteriore per esigenze personali.
Telemutuo: interessi tasso variabile o fisso?
Come abbia detto, esistono diversi tipi di mutuo ed è quindi necessario valutare quello che più si adatta alle esigenze dell'acquirente. Abbiamo parlato di siti che possono su internet stesso fornire delle opzioni consigliate agli utenti (Mutui online e Telemutuo). Il principale fattore da considerare subito poi è relativo al tasso di interesse da versare alla banca che emette il prestito.
Esistono due tipi di interessi sul mutuo; l'interesse sul muto a tasso fisso ed interessi sul mutuo a tasso variabile. Il primo prevede il pagamento alla banca di una uguale somma di interessi per tutta la durata del mutuo. Il tasso di interesse variabile, invece, varia in base alle modifiche mensili degli indici per il calcolo. Esistono poi delle particolari forme di interessi sul mutuo a tasso variabile quali: mutuo con "interest cap" (o capped rate); mutuo a tasso misto con opzione; mutuo a tasso bilanciato; mutuo a rata fissa e durata variabile, mutuo a tasso misto rinegoziabile dopo un numero di anni prestabilito.
Il tasso d'interesse viene applicato tenendo conto di determinati fattori che attengono in particolare alle garanzie e alle condizioni di rischio economico di colui che richiede il muto. La rata è costituita da interessi e capitale: solitamente sono gli interessi ad essere maggiori rispetto alle quote del capitale. Altri valore da conoscere a fondo e valutare con cura sono il tasso di interesse annuo, chiamato anche TAN (Tasso di interesse nominale)e il tasso annuo effettivo globale (TAEG). Il primo è il tasso d'interesse che viene applicato al mutuo ogni anno; il secondo è il costo effettivo del mutuo stesso, nonché un calcolo virtuale utilizzato per stimare il valore del contratto che però non viene inserito all'interno della rata del mutuo.
I tassi della banca d'Italia: ecco il TEGM
Il Ministero dell’Economia e delle finanze (MEF) ha incaricato la Banca d’Italia di stabilire il TEGM ogni tre mesi. Il TEGM mostra gli interessi che le banche e gli intermediari finanziari hanno guadagnato in un anno. E’ possibile conoscere il TEGM consultando le tabelle della Gazzetta Ufficiale e quelle pubblicate dal Ministero dell’Economia.
Bankitalia e prestiti per il Telemutuo
In base alle informazioni raccolte dalla Banca centrale è apparso che la domanda per ottenere prestiti e mutui a Bankitalia nel mese di dicembre è diminuita rispetto a quella dei mesi scorsi. Questo significa che sempre meno persone e famiglie richiedono o riescono ad ottenere una somma di denaro in prestito. Secondo il rapporto di dicembre stilato da Bankitalia i tassi di interesse dei mutui, che comprende anche le somme relative alle varie spese accessorie è salito da 3,98 a 4,26%, questo significa che chi è riuscito ad ottenere un mutuo nel mese di dicembre, dovrà restituirlo ad un tasso superiore rispetto a chi lo ha avuto nei mesi precedenti. L’aumento dei tassi di interesse sui mutui e sui prestiti sicuramente spaventa e scoraggia le persone interessate a richiederli, quindi sono in calo anche gli utenti che si rivolgono direttamente alle banche per ottenere dei finanziamenti.
Sicuramente questo calo nelle richieste dei mutui e finanziamenti è in parte dovuto anche alla crisi economica che il nostro paese sta attraversando e alla conseguente precarietà dei posti di lavoro. Molte aziende, per far fronte alla crisi finanziaria, sono state costrette a licenziare il personale e a richiedere la cassa integrazione. Secondo il rapporto di Bankitalia inoltre sono sempre più numerose gli italiani che intendono chiudere i propri depositi finanziari, colpendo in questo modo l’intera sistema bancario. I depositi privati hanno subito un calo dello 0,5% rispetto ai mesi passati. Nonostante ciò, è importante sottolineare che, grazie alla garanzia statale offerta sulle nuove emissioni obbligazionarie, la percentuale di crescita della raccolta obbligazionaria nel mese di dicembre è aumentata dal 6,5% al 12,8% rispetto al mese precedente.
Le differenze fra tasso fisso e variabile oggi
Sottolineiamo che con il tasso fisso il cliente guadagna se l'interesse dei prestiti sale al di sopra di quello del proprio mutuo mentre ovviamente con il tasso variabile c’è il rischio concreto di arrivare ad una rata più alta di quella iniziale se i tassi salgono. Esistono forme particolari di mutuo del secondo tipo:
- con interest cap: un tasso variabile con una soglia massima che comunque non può essere superata
- a tasso misto con opzione
- a tasso bilanciato: l'interesse è una media pesata dei due, secondo quanto deciso dal cliente
- mutuo a rata fissa e durata variabile.
- mutui a tasso misto rinegoziabile dopo un certo numero di anni
E’ il cliente a scegliere l’ammontare del capitale, la durata e se optare per il tasso fisso o variabile, che in genere non è oggetto di negoziato, ed è quindi determinato dal mutuante in tutta tranquillità; al mutuatario rimane la scelta fra le varie offerte del mercato, ma le differenze, spesso calcolabili in pochi decimali di tasso annuo nominale.
Calcolo e composizione dell'interesse: diamone una definizione
La banca non guadagna solo sullo spread, ma dalla differenza fra il tasso di sconto e l'indice di riferimento.
Gli indici cui si applica uno spread non indicano quanto il denaro costa alla banca, sono una media degli interessi pesata sull'ammontare dei prestiti denominati in una certa valuta (si riducono le possibilità di arbitraggio e speculazione sui tassi di interesse).
Il calcolo dell'importo finale della somma da restituire (prestito più interessi maturati con il mutuo) in corrispondenza di un determinato tasso d'interesse ed a determinate scadenze si definisce montante. In economia, gli interessi rappresentano la misura dell'interesse su un prestito. Gli interessi vengono espressi come una percentuale per un dato periodo di tempo (indica quanta parte della somma prestata debba essere corrisposta).
Questo viene detto composto quando è aggiunto al capitale iniziale che lo ha prodotto. Questo comporta che alla maturazione degli interessi il montante sarà riadoperato come capitale iniziale per il periodo successivo. In questo caso si sommano al capitale che li ha prodotti ad ogni istante. Il tasso d'interesse del mutuo ha applicazioni soprattutto teoriche.
In cosa differisce rispetto al mutuo a tasso variabile? Questo il confronto
A differenza del mutuo a tasso variabile standard, l’opzione Cap permette di fissare a priori un tetto massimo (detto Cap-Rate) al tasso d’interesse, in modo tale da tutelarsi da eventuali oscillazioni verso l’alto dei tassi stessi e cautelandosi quindi
