Cos’è il mutuo 100% giovani e come ottenerlo

I mutui 100% prima casa furono introdotti sull’onda del boom immobiliare di alcuni decenni fa, ma poi sono a mano a mano ridotti o proposti in quota minore a causa della crisi del mercato nel secondo decenni degli anni 2000. Una crisi persistente che è durata fino al 2018, anno della ripresa delle compravendite e di una conseguente riapertura delle linee di credito da parte delle banche. Il mutuo 100% è un finanziamento che copre fino al 100% del valore dell’immobile che si acquista ed è una misura rivolta principalmente ai giovani per l’acquisto della prima casa. Il mutuo 100% giovani è, quindi, rivolto a chi solitamente non ha una grande capacità di risparmio, ai disoccupati e a chi non offre alle banche le consuete solide garanzie di rimborso.

Come funziona un mutuo a copertura totale della spesa di acquisto della casa

La disciplina corrente sul credito fondiario (Deliberazione del 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio) stabilisce che non possono essere erogati mutui il cui finanziamento supera l’80% del valore dell’immobile, salva la possibilità di ovviare il limite tramite la stipula di una polizza fideiussoria a copertura del limite eccedente. Le banche propongono mutui a copertura totale del calore immobiliare con molta parsimonia perché si tratta per gli istituti di credito di un investimento rischioso. A loro tutela richiedono il rispetto delle clausole di prudenza, come la stipula della polizza fideiussoria e un tasso applicato più alto. Altre garanzie sono le polizze assicurative, le cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o degli enti pubblici e i fondi di garanzia. Tra questi ultimi, si cita il Fondo di Garanzia Prima Casa, introdotto con la Legge di Stabilità 2014.

I mutui 100% assumono forme e gradi diversi:

• Esiste il finanziamento fino al 100% del prezzo minore che vi è tra il valore dell’immobile stimato e il prezzo di acquisto;
• Soluzioni ad ampia durata – dai 30 ai 40 anni – a garanzia della sostenibilità della rata e della flessibilità di gestione.

In ogni caso, l’erogazione del mutuo prevede la verifica di una serie di garanzie integrative, tra cui la presenza di un contratto a tempo indeterminato o, in mancanza di questo, dello stipendio di un garante o di un doppio reddito familiare.

Il Fondo di Garanzia Prima Casa

È una delle garanzie integrative previste dall’istituto di credito alla richiesta di finanziamento e rappresenta un’effettiva garanzia per le banche che non dovrebbero richiedere ulteriori assicurazioni rispetto all’ipoteca sull’immobile.

Il Fondo di Garanzia – che si può richiedere anche per ristrutturazione o riqualificazione energetica della propria abitazione – fu istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze per sostenere i giovani nell’acquisto della prima casa, e coprendo parte della somma di mutuo richiesta, ovvero fino al 50% della quota capitale per un ammontare massimo di 250.000 €. Il testo normativo di riferimento è la Legge n. 147/2013. L’articolo 1, comma 48/c sancisce le priorità di accesso ai giovani under 35 con rapporto di lavoro atipico (come definito secondo art. 1 della Legge n. 92/2012), le giovani coppie e i nuclei mono-genitoriali con figli minori. Oltre ai requisiti di età e di reddito, i richiedenti devono soddisfare altri requisiti, come:

• Non essere proprietari di altri immobili a uso abitativo ad esclusione dei beni ricevuti in eredità;
• La prima casa che si va ad acquistare non deve rientrare tra le categorie catastali definite come “immobili di lusso”. Nello specifico, le categorie  escluse sono:
• A1: abitazione signorile;
• A8: villa;
• A9: castello, palazzo storico.

Per accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa e poter ottenere un mutuo al 100% del valore del’immobile occorre presentare domanda all’Istituto di credito che eroga il mutuo. La banca – dopo aver ricevuto e preso visione della documentazione richiesta – inoltra la richiesta al Comitato Nazionale Servizi Pubblici (CONSAP) che è la società “tesoriera” che gestisce il Fondo e che ha sua volta attribuirà un numero di protocollo alla domanda stabilendone la priorità. 

Avendo i requisiti, è possibile ottenere un mutuo 100% reale, grazie alla combinazione del mutuo erogato dalla banca per l’80% con il Fondo di Garanzia per la somma restante. È evidente che ogni banca applica limiti, soglie di concessione del mutuo e tassi diversi l’una dall’altra. Per poter trovare la soluzione migliore per le proprie tasche e le proprie risorse è consigliabile effettuare delle simulazioni online – gratuite – e mettere a confronto le varie ipotesi e preventivi.